آنچه از تعمیر و نگهداری ساختمان باید بدانید
دسترسی سریع به محتوای مقاله
تعمیر و نگهداری ساختمان ارتباط مستقیمی با مفهوم عمر مفید ساختمان دارد. عمر مفید ساختمان به تعداد سال‌هایی گفته می‌شود که ساختمان کیفیت استاندارد خود را حفظ می‌کند و در ایران حدود 70 سال کمتر از استاندارد جهانی است. تعمیر و نگهداری اصولی یکی از روش‌هایی است که می‌تواند از ساختمان شما در برابر فرسوده‌شدن محافظت کند. در ادامه می‌آموزیم که چگونه از ساختمان‌های خود نگهداری کنیم.
تعمیر و نگهداری چیست؟
به مجموعه فعالیت‌هایی که باعث بهبود عملکرد ظاهری و فیزیکی ساختمان مانند مقاومت، ایمنی و حفظ نمای ساختمان و سلامت ساکنین می‌شود، تعمیر و نگهداری می‌گویند. با افزایش قیمت میلگرد و تیرآهن مراقبت از ساختمان‌ها بسیار با صرفه‌تر از تعمیر و یا بازسازی آن است. هیچ ساختمانی نیست که نیاز به تعمیر و نگهداری نداشته باشد، چه ساختمان بتنی با بتن و میلگرد و چه ساختمان فلزی با تیرآهن. بنابراین هدف اصلی کاهش سرعت فرسودگی ساختمان در برابر عوامل آسیب‌زا و حفظ ارزش بنا است. مراقبت عواملی نظیر میزان رطوبت و بارندگی، آلودگی‌های شیمیایی، نشست ساختمان و غیره. در این بین فعالیت‌های ساده‌ای نظیر نظافت راه‌پله و شیشه‌ها تا اقدامات فنی‌تر مانند تعمیرات آسانسور و لوله‌کشی جزو تعمیر و نگهداری قرار می‌گیرند.
تعمیر و نگهداری ساختمان دارای طیف گسترده‌ای از فعالیت‌های محافظتی و پیشگیرانه مختلف است.
مبحث بيست و دوم مقررات ملّي ساختمان
این مبحث حداقل الزامات مورد نیاز برای تأمين ايمني، بهداشت، آسايش ساكنين، بهره‌دهی مناسب و جلوگيري از به هدر رفتن سرمايه در یک ساختمان است. كه در طول عمر مفيد ساختمان براي نگهداري از آن بايد رعايت شوند. براي اين منظور بازديدهاي ادواري مورد نياز در كليه بخش‌های زیر تقسیم شده است:
- نگهداري اجزاء و قطعات نور، تهويه و شرايط سكونت
- نگهداري اجزاء و قطعات معماری و سازه.
- نگهداري اجزاء و قطعات و عملكرد تأسيسات برقي.
- نگهداري اجزاء و قطعات و عملكرد تأسيسات مكانيكي.
- نگهداري اجزاء و قطعات آسانسورها و پلکان برقی
- نگهداري اجزاء و قطعات تاسیسات گازرسانی ساختمان
- نگهداري اجزاء و قطعات ایمنی مانند حفاظت در برابر حریق
- نگهداري اجزاء و قطعات تاسیسات بهداشتی
اقدامات کوچک ولی تأثیرگذار
همان‌گونه که گفتیم تعمیر و نگهداری ساختمان شامل هرگونه فعالیت ریز و درشتی است که یا پیشگیرانه هستند و یا عملیاتی مانند:
1. بررسی ناودان‌ها و تمام آبروها
آب، رطوبت و نم یکی از خطرناک‌ترین دشمنان ایمنی و مقاومت ساختمان به شمار می‌رود. همواره بخش‌های مرتبط با رطوبت و تخلیه آب را مانند لوله‌کشی‌ها، انواع ناودانی شیروانی و آبروهای حیاط یا پشت‌بام را بررسی و تمیز کنید. نظارت بر عایق و ایزوگام‌ها را به طور دوره‌ای انجام دهید. هدف محافظت از سقف، دیوارها و مخصوصاً پی از رطوبت و آب است.
2. بررسی سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی
بررسی کانال‌های کولر، لوله‌های دودکش، پکیج و رادیاتورها قبل از هر فصل گرم و سرد از ضرورتی‌ترین اقدامات نگهداری ساختمان به شمار می‌رود.
3. محافظت در برابر حشرات و حیوانات موذی
حشراتی مانند سوسک‌ها دشمن بهداشت ساختمان و حشراتی نظیر موریانه‌ها دشمن ایمنی ساختمان هستند. حیواناتی نظیر کبوترها هم می‌توانند در درازمدت به بهداشت و ایمنی ساختمان‌ها آسیب بزنند. محافظت در برابر این حیوانات مانند سم‌پاشی باید از برنامه‌های اصلی نگهداری ساختمان باشد.
4. اقدامات لازم برای آتش سوزی
علاوه بر بیمه آتش سوزی، ساختمان را به کپسول‌های آتش‌نشانی مجهز کنید. در صورت عدم وجود شیلنگ مرکزی آتش‌نشانی این موضوع را با گستردگی بیشتری انجام دهید. معمولاً ساختمان‌های فلزی به دلیل مقاومت کمتر تیرآهن در برابر آتش در خطر آسیب بیشتری قرار دارند.
5. سرویس آسانسور، تأسیسات و دستگاه‌های برقی
سرویس آسانسور، موتورخانه و دستگاه‌های برقی نظیر سنسورها به صورت هرچند سال یک‌بار انجام شود. این کار باعث جلوگیری از خرابی و همچنین باعث کاهش مصرف انرژی در برابر افزایش بازدهی و درنتیجه کاهش هزینه مالکین می‌شود.
6. اقدامات معمولی و نگهداری منظم از ساختمان
اقداماتی نظیر نظافت ساختمان، از بین بردن لکه، قارچ یا رسوبات، رنگ و ضدزنگ زدن قسمت‌های فلزی، مرمت کف‌پوش، روغن‌کاری ابزارآلات و ترمیم گچ کاری را از پوسیدگی و تخریب ساختمان جلوگیری می‌کنند. این اقدامات پیشگیرانه باید به طور منظم و دوره‌ای انجام شود و اجرای نامنظم آن می‌تواند منجر به پوسیدگی و کاهش عملکرد ساختمان شود.
7. نظارت و بازرسی همیشگی بر ساختمان
با نظارت بر قسمت‌های مختلف ساختمان می‌توانید دلایل نقص را پیدا کرده و از آسیب‌های بیشتر به ساختمان در آینده جلوگیری کنید. در مسائل تخصصی‌تر مانند ترمیم دیوارهای ترک‌خورده یا آسیب‌های سازه‌ای می‌توانید از مهندسان و مشاوران کمک بگیرید.
8. مقاوم سازی اجزای سازه‌ای
گاهی بر اثر زلزله یا افزایش بار زنده ممکن است به تیر و ستون‌های ساختمان آسیب وارد شده باشد. تقویت تیر بتنی با ورق فولادی یکی از رایج‌ترین روش‌های مقاوم‌سازی تیرها و ستون‌های آسیب‌دیده در این راستا است.
تعمیر و نگهداری ساختمان به عهده کیست؟
تعمیر و نگهداری ساختمان جزو مهم‌ترین کارهای مربوط به ایمنی ساختمان است و حتماً باید تحت نظارت یکی از موارد زیر قرار داشته باشد:
1. مدیر ساختمان و سرایدار برای اقدامات معمولی
2. تکنسین‌ها برای بازرسی سیستم‌های ساختمانی
3. سرپرستان یا ناظران متخصص برای اهداف کوتاه‌مدت و بلندمدت
سخن پایانی
عدم توجه به مراحل تعمیر و نگهداری ساختمان از عوامل مهم در کاهش عمر مفید ساختمان‌ها در ایران به 25 الی 30 سال در مقایسه با 100 الی 300 سال اروپا است؛ بنابراین با دقت در این پروسه حتی می‌توانید کاستی‌های مرحله ساخت مانند کیفیت بد مصالح، اجرای ناصحیح و عدم توجه را به مسائل مهندسی را تا جای ممکن بهبود ببخشید و ساختمان خود را از لحاظ کیفیت و دوام ارتقا دهید.